观察金茂服务的业绩拐点

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金茂办事中报业绩有所下滑且应收款增加，但公司培育了物业拓展、社区增值办事等各方面的买卖能力。后续要害照样要看这些能力扶植可否兑如今业绩上，在随后的某个时点再次鞭策公司业绩的增进。

本刊特约作者云涵/文

金茂办事（00816.HK）在物业百强名单上排名第15。截止2023年中报，公司在全国75座城市在管运营项目443个，一、二线城市占比约90%；合约建筑面积约为9448万平方米，在管建筑面积约为7098万平方米。

曩昔三年公司业绩施展出超高的成长性，2020-2022年归母净利润的同比增速离别为241%、131%及89%。公司在2022年3月港股上市时曾提出在十四五时代业绩年复合增速达50%，照此较量，公司2025年归母净利润将增进至5.86亿元（2022年实现了3.36亿元）。不外公司2023年中报利润不测的同比下滑，且应收款增速跨越收入增速，这带来了一些担忧。而亮点是公司规模增进仍快，能力扶植持续推进，治理层又指引盼望历久连结20%以上的业绩增速。后续需要存眷公司治理层指引的历久20%的业绩增进何时起头兑现，以及应收款占比营业额的改善情形。

利润不测下滑且应收款增加

2023年中报显露，公司营业额同比增进23.3%至13.53亿元；毛利同比接近零增进至3.57亿元；归母净利润同比下跌13.8%至1.46亿元。

固然收入增进较快，但归母净利润不测下滑，让市场较为失望。剖析利润下跌的首要原因，一是非业主增值办事的收入及毛利同比下跌，导致整体毛利几乎增进，二是在整体毛利没增进的情形下，时代费用随发卖额的增进而增加。

先看非业主增值办事，这首要是公司给母公司中国金茂等斥地商供应的各类办事，个中母公司占大头，中报此项收入同比下降了28%，而毛利同比下降了43%及6300万元。公司透露非业主增值办事的下降是本身自动为之。不外这也应该反映了在地产行业不景气的配景下，母公司压降成本的起劲，上半年母公司中国金茂的归母净利润同比下跌了83%，母公司日子欠好过，对子公司的支撑就弗成能像上市前后那样大了。而非业主增值办事曾在2021及2022年离别取得了83%及8%的增速。对于母公司的支撑，治理层在本次业绩会上透露，将来母公司会给金茂办事持续的助力和资源注入，母公司内部也在考虑把内部的办事资源进一步整合到金茂办事的成长..。如许看来，公司后续的非业主增值办事有望触底回升，不外在看到实际的财务数据前，对此暂不建议做乐观的设想。

再看时代费用的增加。中报的时代费绝对额增加了近2900万元，不外时代费用率同比下降0.3个百分点至12.3%。费用率是正常的，但绝对额增加了。公司曾在过往的业绩会上透露进展慢慢把费用率压降到10%以内。而治理层此次透露，“我们有一些在报表上看到的是费用的部门，实际上从历久来看它是一项投资，好比说数字化投入，关于客户研究的投入，以及在新买卖范畴的结构投入。我们也相信能施展出非常大的历久结果。”如许看来，上半年的费用中有些一次性的投入，这块投入后续有望削减，从尔后续几年费用率降到收入的10%以内仍值得等候。

财报里另一个忧虑是应收款增进较多。公司中报的应收账款为10.3亿元，同比增加了32%，跨越了营业额同比23%的增速。应收款占比营业额的76%，比一些优质的企业要高，例如优质物业企业中海物业、保利物业及滨江办事的此数值介于38.8%-41.5%之间，其他一些母公司暴雷的物业公司如碧桂园办事、吉兆业美妙及奥园健康则介于80%-120%之间。公司注释说，应收账款中关系方对应的部门同比并没有增加，同比增加的部门首要是根蒂物业办事对应的部门。而对于公司这种整体物业偏高端的办事商来讲，应收账款反而更多，这有些令人费解。等候公司后续可以压降应收款占收入的比重。

亮点也不少

公司的中报也有如下一些亮点。

一是根蒂物业办事规模及毛利有较快的增进。2023年中报，公司的合约建筑面积同比增进35.8%至9448万平方米，在管建筑面积同比增进56%至7098万平方米；这鞭策公司上半年物管费收入同比增39%至7.5亿元，对应毛利同比增34%至1.25亿元。根蒂物业办事是物业公司的根基盘，持续的拓展此项收入是物业公司的主要工作。一方面，公司的外拓工作取得了显著进展，中报第三方在管面积同比增进89.5%，在公开市场的投标招标中标率达57%，第三方在管面积占比也从2022岁尾的39.3%提拔至47.8%。后续公司将把外拓的城市进一步聚焦到21个焦点城市，估计2023年下半年这21个焦点城市将占比公司外拓70%以上的业绩。另一方面公司也积极拓展公建及城市办事等物管项目。公司在此方面的重点有二，一是协同母公司中国金茂的城市办事计谋，与一些处所当局及国企合作。例如结构雄安，和属地的雄健集体成立了合资公司，盼望在雄安先行区第一批央企总部进驻之后，知足由此带来的IFM（综合举措治理）办事需求。公司今朝在手的城市办事项目一共有10个，上半年新增了两个城市办事项目，新增的转化面积达400万平方米。这些城市办事的客户包罗当局、企业及家庭。公司已经在多个高产值买卖客户中进行结构，涵盖国度部委、金融高端制造、病院等多个范畴。二是为母公司中化集体供应各类物管办事。据治理层之前的介绍，中化只有公司这一个物业公司，今后能给到的公司的收入想象空间是对照大的。中化的项目包罗厂区、室庐以及研究中心等。金茂办事已经进入中化内部的供给商白名单，这有利于后续买卖的推进。总之公司在项目外拓及城市办事方面增进势头精巧，能力也在慢慢提拔，且公司对此买卖的成长较有决心。

二是业主增值办事增速较快。上半年公司的社区增值办事收入同比增54%至3.8亿元，毛利同比增28%至1.47亿元。个中，室内装修..办事收入增进约113.7%至1.03亿元；房地产掮客办事收入增进约82.1%至8540万元；社区空间运营办事收入增进约37.5%至1.18亿元；其余涉及团购及家政等生活办事。在络续洞察客户需求，能力扶植络续提高，及在管面积持续增加的情形下，社区增值办事后续有望随根蒂物业办事连结持续较快的增进。

此外，公司也在如下方面取得了一些进展：一是对峙高品质办事初心，客户写意度水平维持行业90分位，并获得中国物业办事百强企业Top15，中国高端企业办事领先企业等多个行业声誉；二是持续洞察客户需求；三是推进数字化扶植赋能精益治理，这有助于供应个性化、精准化、实时性的客户办事，竖立智能化的一线运营工作监视系统，有效提拔运营效率，使功课加倍规范高效。

业绩何时可以兑现

中报业绩有所下滑且应收款增加，但公司培育了物业拓展、社区增值办事等各方面的买卖能力。后续要害照样要看这些能力扶植可否兑如今业绩上，在随后的某个时点在此鞭策公司业绩的增进。

有关这一点，公司在本次业绩会上做了如下规划：“从历久来看，金茂办事整体业绩的增进会连结在20%以上，非周期性的买卖连结在30%-40%的增进。”非周期性买卖是指除非业主增值办事以外的买卖。此前公司在2022年报后的业绩会上曾规划，2023年的在管面积盼望达到9000多万平方米（同比增进约58%），2024年进展能达到1.5亿平方米，2025年达到2亿平方米。将来三年合约治理面积的比例在1.2到1.4的水平。

个中较为主要的是整体业绩的增进要连结在20%以上。这是公司做出的偏向性的粗略指引，临时没有解说以何为基数增进。若是是以2022年3.36亿元的归母净利润为基数，那么2023年全年业绩将达4.03亿元，意味着2023年下半年要达到2.57亿元。考虑到近三个半年以来公司的归母净利润存在持续下滑的趋势，2022年上半年1.69亿元，2022年下半年1.67亿元，2023年上半年1.46亿元，那么2023年下半年要实现2.57亿元利润显然有难度，从而不建议对此寄很大进展。更为郑重稳妥的法子是等候公司半年度业绩触底后，再以此为基数连结20%的增进。

投资者后续需要郑重跟踪并展望公司2023年下半年的业绩，看业绩拐点什么时候到，也需要存眷公司的应收款占比营业额可否改善。

（声明：本文仅代表作者小我概念；作者声明：本人持有文中所说起的股票）

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